В соответствии с общепринятой классификацией договоров аренды и субаренды помещений, различают:
- краткосрочные договора (заключаются на срок, который не превышает 11 месяцев);
- долгосрочные договора (заключаются на год и более).
Какой тип договора предпочтительнее? Обобщенно ответить на этот вопрос невозможно. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы. Долгосрочные договора аренды в отличие от краткосрочных подлежат обязательной государственной регистрации.
Процедура регистрации договора аренды в госорганах не из легких, конечно же. Поэтому краткосрочные договора заключать гораздо проще, но при этом появляются дополнительные риски. Так арендодатель может отказаться от продления договора аренды помещения после истечения действия краткосрочного договора. И не поможет даже то, что за добросовестным арендатором на законодательном уровне закреплено право на заключение договора аренды недвижимости на новый срок.
Краткосрочные договора обычно заключают при аренде помещений площадью до 200 кв. м. Арендаторами в таких случаях зачастую бывают молодые компании с еще небольшим штатом сотрудников и ограниченным бюджетом. Если деятельность компании разворачивается успешно, ее прибыль и штат увеличиваются. Руководство компании к концу года начинает поиск нового помещения, более просторного и более престижного. В случае неудачного начала деятельности компании в скором времени придется вообще отказаться от аренды помещения. Таким образом, при аренде небольших площадей есть смысл заключать краткосрочные договора.
Крупные компании, обладающие достойной деловой репутацией и имеющие достаточное количества денежных средств, ищут помещения площадью свыше 200 кв. м. Поэтому они заинтересованы в долгосрочной аренде.
При заключении договоров субаренды остается в силе все вышесказанное и добавляются два условия:
- арендатор должен обладать правом сдавать помещение в субаренду (наделение или ненаделение этим правом прописывается в договоре аренды);
- договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий срок действия договора аренды.
Важным пунктом в договоре является пункт об индексации стоимости арендной ставки, в котором указывается, предусматривается ли повышение стоимости аренды недвижимости. Если предусматривается, то сколько раз в год и на сколько процентов. В случае отсутствия в договоре пункта об индексации следует позаботиться о его внесении.
Очень часто в договорах аренды помещений арендодателями указывается, что по истечении срока аренды, арендатор должен вернуть помещение в том же виде, в каком оно было ему предоставлено.
Некоторые арендодатели предусматривают в договоре штрафные санкции на случай проведения арендатором перепланировки без согласия арендодателя. Поэтому следует тщательно проверять перечень помещений, передаваемых в аренду, совпадение их площадей и планировок с указанными в документах БТИ.
В разделе обязательств должно быть указано, на кого возложена ответственность следить за состоянием помещения и производить текущий ремонт, как должно происходить уведомление арендодателя при аварии в инженерных сетях.
